รัฐบาลจีนจะหันมากระตุ้นภาคอสังหาฯอย่างจริงๆจังๆในปีนี้

10-1-2026

   ผู้กำหนดนโยบายของจีนอาจเริ่มเปิดรับแนวคิดในการจัดการกับภาวะถดถอยของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ทวีความรุนแรงขึ้น ซึ่งได้จุดประกายความคาดหวังว่า มาตรการสนับสนุนที่เข้มข้นมากขึ้นอาจถูกนำมาใช้ในช่วงปลายปีนี้

   วารสารอย่างเป็นทางการของพรรคคอมมิวนิสต์จีน ฉิวซือ (Qiushi) ซึ่งมีความหมายว่า “แสวงหาความจริง” เปิดศักราชปี 2026 ด้วยบทความเมื่อวันที่ 1 มกราคม เรียกร้องให้มี “มาตรการที่ทรงพลังและแม่นยำยิ่งขึ้น” เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับความคาดหวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์

   นับตั้งแต่นั้นมา ดัชนี Hang Seng China A Properties Index ซึ่งรวมถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง Vanke และ Seazen ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 6% ตั้งแต่ต้นปี สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น

   บทความของฉิวซือมีความโดดเด่นในแง่ของขอบเขตเนื้อหา ทิง ลู่ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของโนมูระ กล่าว

   “นี่คือการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ครอบคลุมมากที่สุดซึ่งฉิวซือเผยแพร่นับตั้งแต่ภาคส่วนนี้ล่มสลายในช่วงกลางปี 2021” ทิงกล่าวในรายงานเมื่อต้นสัปดาห์นี้ “ความสำคัญของบทความนี้ไม่ควรถูกมองข้าม”

   ความเห็นอย่างเป็นทางการของจีนที่เผยแพร่สู่สาธารณะ เช่น บทความในฉิวซือ ได้รับการจับตามองอย่างใกล้ชิด เนื่องจากมักสะท้อนการถกเถียงเชิงนโยบายภายใน และอาจเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงแนวคิดของทางการ ก่อนที่จะมีการประกาศตัดสินใจอย่างเป็นทางการ

    บทความดังกล่าวเผยแพร่ออกมาก่อนการประชุมรัฐสภาประจำปีของจีนในเดือนมีนาคม ซึ่งเป็นช่วงที่ผู้นำระดับสูงจะมารวมตัวกันเพื่อกำหนดเป้าหมายนโยบายสำหรับปีถัดไป และในปีนี้ การประชุมดังกล่าวยังจะเปิดเผยรายละเอียดทั้งหมดของแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมระยะ 5 ปีฉบับถัดไปด้วย

   “ปักกิ่งไม่สามารถปล่อยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ถดถอยต่อไปอย่างไม่มีกำหนดได้ และจำเป็นต้องมีการดำเนินการที่เด็ดขาดกว่านี้อย่างมาก เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมอย่างแท้จริง” ลู่กล่าว

   “ท่ามกลางความตึงเครียดทางการค้าที่เพิ่มขึ้น และความแข็งแกร่งของภาคการส่งออกที่มีแนวโน้มไม่ยั่งยืน ปักกิ่งอาจถูกบีบให้ต้องเร่งขยายมาตรการนโยบายอย่างมีนัยสำคัญในที่สุด”

   ภาวะถดถอยของภาคอสังหาริมทรัพย์จีนยืดเยื้อมาต่อเนื่อง แม้ว่าผู้นำระดับสูงจะเรียกร้องอย่างชัดเจนตั้งแต่เดือนกันยายน 2024 ให้หยุดยั้งการตกต่ำของภาคส่วนนี้ ยอดขายบ้านใหม่ลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง นับตั้งแต่ปักกิ่งเริ่มเข้มงวดกับการพึ่งพาหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเติบโต โดยพื้นที่ใช้สอยที่ขายได้ในปี 2025 ลดลงสู่ระดับเดียวกับปี 2009 ตามรายงานของบริษัท China Real Estate Information Corp. ที่เผยแพร่ในสัปดาห์นี้

   มาตรการที่ถูกนำมาใช้จนถึงขณะนี้ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่การผ่อนคลายข้อจำกัดบางประการสำหรับผู้ซื้อ ซึ่งเดิมทีถูกออกแบบมาเพื่อสกัดการเก็งกำไร

   บทความของ ฉิวซือ (Qiushi) เรียกร้องให้มีการดำเนินนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ “ในคราวเดียว” แทนการใช้แนวทางแบบ “ค่อยเป็นค่อยไปหรือแยกส่วน”

   คลิฟฟ์ จ้าว หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ China Construction Bank International เห็นพ้องกับมุมมองดังกล่าว โดยระบุว่านโยบายจำเป็นต้องมีความเด็ดขาดมากขึ้น ขณะเดียวกัน การสนับสนุนแบบเจาะจงสำหรับเมืองขนาดใหญ่สามารถสร้างผลลัพธ์ได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยไม่ต้องใช้ต้นทุนสูงเกินไป เขาเสริมว่า รายละเอียดของมาตรการต่าง ๆ น่าจะเปิดเผยในการประชุมรัฐสภาในเดือนมีนาคม หรือในการประชุมระดับสูงในภายหลังที่มุ่งเน้นประเด็นการพัฒนาเมือง

   ในขณะที่ถ้อยคำอย่างเป็นทางการมักอธิบายภาวะซบเซาของภาคอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นเพียง “ช่วงเวลาแห่งการปรับตัว” บทความของฉิวซือกลับเรียกร้องให้เร่งดำเนินการอย่างชัดเจน โดยระบุว่าผู้กำหนดนโยบายจำเป็นต้อง “ย่นระยะเวลาการปรับตัวให้สั้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้” ตามคำแปลของ CNBC จากบทความภาษาจีนดังกล่าว

   นอกจากนี้ ฉิวซือยังโต้แย้งมุมมองในกรุงปักกิ่งที่เห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจจีนมากนักอีกต่อไป พร้อมเตือนว่าผู้กำหนดนโยบายต้องเตรียมรับมือกับความเป็นไปได้ของการล้มละลายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงแบกรับภาระหนี้ในระดับสูง

แรงกดดันทางการเงินทั่วทั้งภาคส่วนยังคงปรากฏชัด

   Vanke ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของจีน ประสบปัญหาในการปฏิบัติตามภาระหนี้ ส่งผลให้ S&P Global Ratings ปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้ของบริษัท ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา Vanke สามารถหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระหนี้ได้อย่างหวุดหวิด สำหรับพันธบัตรในประเทศมูลค่า 2 พันล้านหยวน (ประมาณ 283 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งเดิมมีกำหนดครบกำหนดชำระในวันที่ 15 ธันวาคม 2025 หลังจากได้รับการขยายระยะเวลา

   ในภาพรวมที่สะท้อนถึงแรงกดดันที่เพิ่มขึ้น ยอดคงค้างเงินกู้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนในไตรมาสที่สามลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าเป็นครั้งแรกในรอบกว่าสิบปี ตามข้อมูลทางการที่เข้าถึงผ่าน Wind Information จากบทความของ ฉิวซือ (Qiushi) คาดว่ารัฐบาลจีนจะออกมาตรการที่มีความสร้างสรรค์และเจาะจงเป้าหมายมากยิ่งขึ้น มิเชล คว็อก หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์เอเชียและหุ้นฮ่องกงของ HSBC ระบุในรายงานเมื่อวันพฤหัสบดี

“นโยบายที่ส่งผลกระทบมากที่สุดมีแนวโน้มจะเป็นมาตรการที่ช่วยลดภาระทางการเงินของผู้ซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ” รายงานระบุ “ในมุมมองของเรา การให้ความสำคัญมากขึ้นกับการเข้าซื้อสต็อกที่อยู่อาศัยส่วนเกิน จะเป็นก้าวสำคัญในการแก้ไขปัญหาคอขวดของภาคส่วนนี้”

   ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนมีธรรมเนียมขายอพาร์ตเมนต์ล่วงหน้าก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จมาเป็นเวลานาน ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากต้องแบกรับภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ อย่างไรก็ตาม เมื่อขาดเงินทุนจากยอดขายใหม่หรือไม่สามารถกู้ยืมเพิ่มเติมได้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาในการดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จเช่นกัน

   ในระยะสั้น แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนของ Macquarie คาดว่า จำนวนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่แล้วเสร็จจะลดลงอีก 12% ในปีข้างหน้า หลังจากที่ลดลงไปแล้ว 17% ในปีที่ผ่านมา เขายังคาดว่ายอดขายบ้านใหม่จะลดลงอีกในปีนี้ โดยลดลงราว 7% เมื่อวัดจากพื้นที่ใช้สอยที่ขายได้

  หูกล่าวว่า ปักกิ่งมีแนวโน้มจะยังไม่เพิ่มการสนับสนุนมากนัก จนกว่าภาคการส่งออกจะเริ่มชะลอตัว ซึ่งอาจเกิดขึ้น “จากการแตกของฟองสบู่ AI หรือการคุมเข้มนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด)” ตามที่เขาระบุในรายงานสัปดาห์นี้

   “หากเป็นเช่นนั้น ปักกิ่งจะต้องพึ่งพามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศเพื่อบรรลุเป้าหมายการเติบโต” เขากล่าว พร้อมเสริมว่า “ทางเลือกที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด” คือการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์

ที่มา CNBC